주택을 경매로 낙찰받았을 때 2주택이 되는 시점, 세금 문제(종부세·양도세)에 대해 상세히 설명

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1. 2주택자가 되는 시점은?

• 등기일(소유권 이전 등기일) 기준으로 2주택자가 됩니다.
• 경락잔금 납부일과 등기 접수일이 다를 수 있지만, 일반적으로 잔금 지급 후 등기를 완료하는 시점부터 2주택자로 간주됩니다.
• 1주택자가 경매로 주택을 낙찰받으면, 등기하는 순간부터 다주택자로 취급됩니다.

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2. 종합부동산세(종부세)는 어떻게 나올까?

📌 기본 개념

• 종부세는 6월 1일 기준으로 주택 보유 현황을 따져서 부과됩니다.
• 6월 1일 기준으로 2주택을 보유하고 있다면 다주택자 세율 적용 가능성이 큽니다.

🔹 1주택자 vs. 2주택자 종부세 차이

보유 주택수공제금액세율

1주택자	11억 원 공제	0.5~2.7% (일반세율)
2주택자 (조정대상지역 外)	6억 원 공제	0.5~2.7% (일반세율)
2주택자 (조정대상지역 內)	6억 원 공제	1.2~6.0% (중과세율)

즉, 6월 1일 이전에 기존 주택을 매도하면 1주택자로 계산되어 세금이 줄어들 수 있음.
하지만 6월 1일 이후까지 2주택을 보유하면 다주택자 중과세율이 적용될 수 있음.

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3. 낙찰받은 집을 2년 이내에 팔았을 때 양도세는?

💡 핵심 포인트

• 보유 기간이 2년 미만이면 양도세 비율이 매우 높음
• 2024년 현재 양도세율 기준
  • 1년 미만 보유: 70%
  • 1년~2년 미만 보유: 60%

📌 예시) 낙찰가 5억 원, 매도금액 6억 원, 필요경비 1천만 원, 기타 공제 없음

양도차익: 6억 - (5억 + 0.1억) = 0.9억 원

• 보유 1년 미만일 경우:
  • 0.9억 × 70% = 6,300만 원 양도세
• 보유 1~2년 미만일 경우:
  • 0.9억 × 60% = 5,400만 원 양도세

📌 즉, 2년 이내 매도하면 양도세가 크게 부과되므로 손해가 될 수 있음

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4. 낙찰받은 집을 2년 이후에 팔면 양도세는?

📌 2년 이상 보유 시 일반세율 적용

• 기본세율(6~45%) 적용
• 양도 차익이 클수록 높은 세율이 적용됨

📌 양도세율 (2024년 기준)

과세표준(양도차익)세율

1,200만 원 이하	6%
1,200만~4,600만 원	15%
4,600만~8,800만 원	24%
8,800만~1억5천만 원	35%
1억5천만~3억 원	38%
3억~5억 원	40%
5억 원 초과	45%

📌 예시) 낙찰가 5억 원, 매도금액 7억 원, 필요경비 1천만 원, 기타 공제 없음

양도차익: 7억 - (5억 + 0.1억) = 1.9억 원

• 양도세 계산
  • 1,200만 원까지 6%
  • 1,200만~4,600만 원: 15%
  • 4,600만~8,800만 원: 24%
  • 8,800만~1억5천만 원: 35%
  • 나머지 구간 38% 적용
  • 대략적으로 5천~6천만 원 정도 양도세 부담 예상

📌 즉, 2년 이상 보유하면 일반세율이 적용되어 세금 부담이 줄어듦

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5. 기존집(2년 이상 거주)을 팔았을 때 양도세는?

✅ 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시 양도세 면제

조건

1. 보유기간 2년 이상
2. 실거주 2년 이상 (조정대상지역일 경우 필수)
3. 2주택자가 아닌 상태에서 매도해야 함
   • 즉, 낙찰받은 주택을 등기하기 전에 기존 주택을 팔면 비과세 가능
   • 또는 기존 주택을 3년 이내(조정지역은 2년 이내) 매각하면 비과세 가능

📌 예시) 기존 주택 매도가 9억 원 이하라면 양도세 없음
📌 9억 원 초과분에 대해서만 과세 (세율: 6~45%)

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💡 최적의 전략 요약

✔ 종부세 절감하려면?

• 6월 1일 전에 기존 주택을 팔거나 등기를 늦춰야 함

✔ 양도세 줄이려면?

• 기존 주택을 2년 이상 보유 & 거주 후 매각하면 비과세 가능
• 새로 낙찰받은 주택은 2년 이상 보유 후 파는 것이 유리

✔ 취득세 부담 줄이려면?

• 기존 주택을 3년 내 매도하면 중과세(8%) 회피 가능

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📌 결론:

1. 기존 주택을 먼저 매도하고 낙찰받으면 세금 부담 최소화 가능
2. 낙찰받은 주택은 2년 이상 보유 후 매도하는 것이 세금 절감에 유리
3. 6월 1일 이전에 기존 주택 매도 여부를 결정해야 종부세를 줄일 수 있음